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自住屋、出租屋交換 省下利得稅
發布日期:05/13/16
World Journal

記者王善言/洛杉磯報導

May 12, 2016,

華人喜歡投資物業,若能靈活運用稅法1031條及121條,將自住屋及出租屋交換使用,利得部分有可能不需要繳交半毛錢稅金。

房地產律師陳建友日前在本報居家展,將多年來深入研究這兩條稅法的心得,毫無保留地與觀眾分享,讓將受惠的觀眾大呼賺到。

陳 建友說,美國國會2004年通過「為美國人創造就業法案」(American Job Creation Act of 2004)後,結合1031及121稅法的功能,已成為個人理財規畫運作極有利的做法。1031條允許投資物業若有利得,可將賣掉物業的價款,交換購買另 一棟等值或更貴的投資物業,暫時避開繳交利得稅,即延緩繳稅。直到有一天納稅人決定退出投資市場,不再透過交換物業方式延緩繳稅,才須就過往所累積的獲利 繳清稅金。121條為主要自用住宅、且在賣屋前五年至少自住兩年的夫妻屋主,享有50萬元,單身屋主25萬元的利得免稅額。

他舉例,一棟很久以前用50萬元買的投資物業,預計賣掉時有50萬元利得,屋主可在賣屋的前兩年進住,如此獲利所得可以完全免稅。如果賣掉時利得是70萬元,若使用同樣方法,最多只能免掉50萬元利得稅,多出的20萬元利得該如何做,才可以免繳稅呢?

陳 建友說,屋主可在賣掉房子的前三年先進住兩年,然後再出租一年後賣掉,此時除可符合121條自用屋賣掉時免繳50萬元利得稅的好處,房子並因變成投資物 業,可透過1031交換另一棟房屋延後繳稅,避開馬上繳20萬元利得稅。新買進的房子為了保持投資物業身分,建議至少做為出租物業一年半以上,想賣時才再 進住至少兩年。

值得註意的是若房子是經由1031交換方式買下,屋主須持有該物業至少五年以上,才能使用121免稅優惠,但不需進住至少五年。 若房子不是經由1031交換方式買下,一開始就是自住屋,屋主並無持有房子五年的要求,如只自住兩年,照樣可用121免稅優惠。

陳 建友說,2008年「住房及經濟復甦法案」(Housing And Economic Recovery Act of 2008)通過後,121已經過修訂,彌補過去屋主永遠不繳利得稅的漏洞。因此該年以後,結合121及1031節稅的威力已被削減,唯若懂得靈活運用,功 能繼續存在。這年開始只要房屋一開始是做為出租屋,不管房子是否曾透過1031交換買下,只要在準備賣屋的前五年進住房子至少兩年後再出售,一樣可以獲得 利得免稅好處,只是只有屋主自住占持有時間的比例可免稅。

如屋主十年前買下房子,前面八年出租,最後兩年自住,賣屋時假設有50萬元利得,將只有五分之一即10萬元利得免稅。

但 若房子買來一開始就是自住屋,之後出租,只要在賣屋前五年自住兩年,一樣可以享受121百分之百的利得免稅額。若預估利得將超過50萬元,尚可設法以 1031交換方式延緩繳稅。用1031交換買下來的投資物業,未來在銷售前並可拿回自住,唯利得的免稅額是以自住占持有時間的比例計算。

 

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