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購短售屋 先瞭解有幾個留置權
發布日期:08/10/11
 
 
財政部自去年推出由政府補助的「溺水屋短售替代計畫」(Home Affordable Foreclosure Alternative Program ,以下簡稱HAFAP)後,已縮短短售(Short Sale)交易時間,有些案子甚至一個月內完成交易。一些透過短售買到房子的人認為,由於房價確比市價低,即使比房屋正常買賣多等一些時間也值得。 儘管景氣緩慢復甦,失業率雖有改進但仍偏高,以致持續有屋主 付不出房貸。另一方面,隨房市持續低迷,房價下跌,不少屋主房貸比房價高,房子成為溺水屋。雖不少人為保住現有住宅,與銀行打交道,爭取修改貸款,希望減輕房貸負擔。 但修改房貸須符合各項要求,並非申請人一廂情願即可獲準。地產經紀溫詹翠雲指出,目前透過HAFAP修改房貸,未獲核準的屋主會收到銀行來信,建議他們找地產經紀著手短售。 雖然短售所花時間因個案不同有差異,但總的來說,目前短售所花時間是過去一半。透過HAFAP短售,政府會提供合格屋主1000至3000元不等搬家費,並提供房屋第二順位債權人2000元,希望其對短售沒意見,讓短售順利完成。 雖然短售買到的房子比市價低,但溫詹翠雲指出,偶而會出現未預期費用,只要瑕不掩瑜,仍值得購買。如房子透過短售快成交時,才發現屋主積欠住家協會大筆月費,此時需買方同意代付,才可能完成過戶。 潛在買主探討是否透過短售買房子時,也要先瞭解房子有幾個留置權。如果只有一個,問題簡單,好處理。若有兩個留置權,處理就複雜得多。地產律師蕭沛夫說,過去內陸地區房屋若透過短售處理,可拖半年至一年,讓不少潛在買主失去耐性。目前情況改善,但潛在買主若想有更大競爭力,最好準備更多定金。買主若須貸款,並非只獲自己貸款公司預先核準,尚須獲賣方貸款公司預先核準。 但他警告,即使銀行同意以短售賣掉房子,不代表銀行不會採取查封拍賣行動。尤其是聖蓋博谷一帶房子,如果銀行認為透過查封拍賣房子可賣到更好價錢,將不會輕言放棄。 會計師暨地產經紀黃世仲說,短售的房子若是屋主自住,且從未重新貸款,就短售賣價與貸款差額在稅法上可一筆勾銷,不須給付所得稅,以致是財務陷入困境、無法按時給付房貸的屋主值得考慮的做法。


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