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買賣房屋指南

買賣房屋可能是您一生中重大的決定,因為它不僅是一項重要投資,也是改變您生活方式的一個抉擇‧ 將長遠的影響到您自己,您的另一半以及您的家人,不可不慎重‧

(一). 買屋一般須註意以下事項:

  1. 買屋或租屋:只有在您有固定工作,有足夠積蓄,短期內不會遷移,才可以考慮買屋‧如果是單身,沒有固定工作,不知要在一個地方住多久,可以考慮先租屋‧
     
  2. 買屋之前必須做好準備工作:
    a. 買屋必須儲蓄一筆錢用來付頭款金 (Down Payment) 及公證手續,和貸款手續費,一般大約是屋價的20-30%‧
    b. 要有一個固定的工作及收入‧金融風暴以前,投資者的工作及收入審核比較寬鬆‧金融風暴以後,所有銀行及信貸公司均收緊貸款,嚴格審查買屋人的資金來源及工作收入,沒有固定的工作,足夠的收入,既使頭款 (Down Payment) 付到40-50% 都很難取得貸款‧
    c. 良好的個人信用‧個人的信用大概由三家信用公司提供,目前的市場信用必須要720分以上,才容易貸到款‧
    d. 找一位貸款經紀或由貸款計算表內,確定您的每月應付貸款數額,然後請貸款公司出具一張“預先批準貸款”文書,提供給賣主,這樣比較容易取得賣主的青睞和信任‧
     
  3. 買屋之前必須依自己家庭的人數、收入、自己的工作地點、以及孩子上學的需求,決定要買的地區、大小、及房價‧最好不要看比您要買房價超出太多的房子,以免擾亂您做決定‧
     
  4. 決定地區、房價及大小後,可以到該地區查詢、拜訪,看看當地的環境,小孩上學的學校,一般的生活機能,像銀行、醫院、購物等方便性,安全性‧亦可到該地區的市政府、商會等機構取得一些資料,最後才決定是否要在該地區安置‧
     
  5. 房地產的買賣在美國通常都是由房地產經紀來代理,買屋者一般很難自己去看屋,必須與該代理經紀聯絡才能看屋,如果有數間屋想看,則必須聯絡數位代理經紀安排看屋‧如果您想省事,也可以找一位地產經紀來代表您,它會替您尋找適合您的房屋,安排您一一去看‧
     
  6. 買房屋可以多看多比較,再選定2-3家最喜歡的加以評估‧
     
  7. 無論是新或是舊的房子,都應該在房子的出價被屋主接受後,立刻做一“屋況檢查”的動作‧這樣您可以事先瞭解屋子的問題在哪裡,而請求屋主幫您先修復好,然後再完成交易手續,以免去事後的爭執‧屋況檢查只需花幾百元,但是卻能買個心安‧
     
  8. 在交屋之前還必須做的一件事是“白蟻除蟲”的工作,買主必須請屋主出具證明屋子是沒有白蟻的問題,或是已經除蟲完畢的證書‧
     
  9. 在尋找代表您的房地產經紀人時,必須慎重小心,一定要選有經驗、重誠信、有口碑,有職業道德的人,不好的經紀可能讓您吃暗虧,誤時又誤事,甚至引起法律訴訟‧
     
  10. 市面上貸款公司很多,莨莠不齊,您也應該慎重選擇,才不會吃虧上當, 多付了一些暗藏的費用而不自知‧記得一件事就是 “銀行不會吃虧的”,它不在這兒就在那兒賺回他的費用的‧要選哪一種貸款項目和方式,則取決於您自己的財務狀況‧
     
  11. 確認賣主的產權無誤,您的貸款也成功完成,去公證 (Escrow) 公司簽完貸款文件,送交縣府登記處登記完之後,您的房屋買賣交易就算完成了‧

 

(二). 加州房地產共同持有的方式及其利弊:

 

 

在美國持有房地產的方式有幾種,當一個人時可以獨自持有, 當有二個或二個以上的人時不管是夫妻,親屬,朋友或是合夥人他們之間可以共同持有.在美國各州持有房地產的方式大同小異,因為我們居住在加州,所以本文討論的範圍以加州為主.在加州共同持有房地產的方式,有以下幾種方式:

 
一.      普通共同共有 (Tenancy in Common),除了夫妻及近親以外,這是一般人最常持有房地產的方式.二人或二人以上共同持有某個房地產,各持有人可以同時或先後取得他們自已的產權.各持有人可以平均持有或以任何的比例持有.如果沒有指明特別的比例,則產權由所有持有人平均分配.每一個持有人對該房地產擁有平等的佔有權及控制權.任何持有人或其債權人不可處分其他持有人的產權,也不可在他人的產權上設定抵押或放留置權(Liens).各持有人可以不經由其他持有由人同意可以自由移轉(買賣或贈與等)或設定抵押(借款等).當然一般人只願意購買產權的全部而不會購買一部份,因此持有部份產權的人很難出售,如果要全部出售,往往又會受到其他持有人的反對或刁難,出售的價格及條件持有人彼此之間也常會有不同的意見,常有當事人是夫妻或是至親好友必須對簿公堂,以官司解決.當持有人去世時,他的產權可經由法定程序侈轉給他的繼承人(Heirs).
 
二.      聯合共同共有 (Joint Tenancy),二人或二人以上可以平圴共同持有房地產的方式. 各持有人的持分必須是圴等且在同一時間取得.各持有人在活時可以不經其他持有人的同意自由處分他的持為部份,但是新持有人與原持有人之間的關係由原來的聯合共同共有轉變成一般共同共有.如果合夥人之間要以聯合共同共有方式持有房地產,必須在文件上明白說明,否則會被視為普通共同共有.各持有人對該房地產擁有平等的佔有權及控制權.任何持有人或其債權人不可在其他持有人的產權上設定抵押或放留置權(Liens).聯合共有與一般共有的最大區別是聯合共有的持有人有一方過世,則存活的另一方取得全部房地產的所有權,此種權利在法律上稱之為存活者取得權 (Right of Survivorship).此種權利的取得不須經由耗時及繁雜的法律過程.有一方過世時另外一方自動取得(avoids probate),任何一方不得以遺囑處理他持有的部分,過世一方的遺囑如有相反的規定視為無效.
 
三.      夫妻共同共有 (Community Property), 加州是美國少數幾個州中實行夫妻共同共有財產制的一個州.夫妻在婚姻期間任何一方或雙方所取的財產均屬於夫妻共有財產,除非任何一方的取得是由於贈與或遺產取得(該財產屬於個人所有不是夫妻共有).任何一方處理夫妻共有房地產須經另一方的同意否刞無效,但任何一方可以自立遺囑,處理自己的產權.如果沒有立遺囑由存活的另一方取得.各持有人對該房地產擁有平等的佔有權及控制權.夫妻如有欠債時,此房地產有可能被拍賣用來償還任何一方或雙方所欠下的債務.此種持有房地產方式在稅法上有一優點,當夫妻有一方去世時,夫妻共同共有的房地產全部成本由原購買時的成本提升到該配偶去世時的市價 (stepped-up basis at death),可以省下房地產因歷經多年增值所產生的一大筆增值稅.如果夫妻是使用聯合共同共有,只有去世的一方的那一半的購買成本可以提升到過世時的市價.
 
四.      夫妻共同共有存活者有取得權 (Community Property with Right of Survivorship),加州在2000年通過此法律,並於2001年7月1日正式實行.此種權持有方式與以上所述夫妻共同共有相同,但加上了如同聯合共同共有的存活者有取得權 (Right of Survivorship),不動產由夫妻共同共,有一方去世時, 由另外的一方不經遺產認定程序(avoids probate)依法即可得全部.
 
常有人問應該以何種方式持有房地產比較好.這個問題因案而異,沒有一定的答案,決定之前應咨詢律師,稅務及房專家.因為加州是實行夫妻共同共有的一個州,所以夫妻必須以夫妻共同共有持有不動產,但為了享有聯合共同共有的特性,在加州普遍使用夫妻共同共有存活者有取得權.因為此種方式不但有稅法上的優點並且可以保障到另外一方的利益,任何一方去世時,可以不經遺產認証(avoids probate)由另外一方取得全部不動產的所有權.總而言之,一般朋友或合資或合夥人用普通共同共有(Tenancy In Common),夫妻及子女或近親之間可用聯合共同共有(Joint Tenancy),夫妻之間如果是不在夫妻共同財制的州可使用聯合共同共有(Joint Tenancy),如是在使用夫妻共同財制的州可用夫妻共同共有(Community Property),如果雙方同意可以加上存活者有取得權(Right of Survivorship),保障一方因外一方然過世時可以不須經繁雜的遺認証程序(estate probate),及時取得另一半產權,同時也可以防止外一方將他的那一以遺囑(will)或(gift)等方式轉讓給第三者.
 

(三). 想要將您的房子賣到最好的價錢,在準備上市之前,屋主必須註意的事項:

  1. 整個房屋的狀況必須是完好無缺的
    您必須週全地檢查房子,如有任何破壞的地方,則要找人修復好‧ 包括室內和室外‧例如倒塌的圍牆,剝落的油漆,壞掉的門或窗,漏水的屋頂,漏水的龍頭等等‧
     
  2. 前後院最好整理得美美的 
    前院最好整理清潔,尤其要保持綠草如茵,最好是種上五彩繽紛的花草‧後院也要乾淨整潔,草坪要修剪,廢物要丟棄,如有遊泳池要清潔完好可用‧
     
  3. 屋子如太老舊,至少要裏外刷上新油漆, 換上新地毯,更理想是如果經濟許可的話重新裝潢‧ 
     
  4. 最好是找職業的清潔公司,把屋子裏外完全地清潔乾淨,有窗明門淨的感覺‧
     
  5. 屋內保持整潔明亮
    如有多餘的和不用的傢俱,最好丟棄,隨時保持屋內乾淨整齊‧把不用的東西放到儲場室或車庫裏,不要到處亂放‧
     
  6. 廚房要刷洗乾淨
    所有的烹飪用具和調味品,請收入廚櫃裏,不要擱放在外頭‧廚房的臺面和烹飪的爐頭,要永遠保持無油煙、亮麗的清潔‧
     
  7. 浴室請保持通風整潔
    浴室內使用的毛巾、牙膏、牙刷、化妝品、及各類盥洗用品,要收入廚櫃內或放到所屬的地方,不要零亂的到處亂擺‧ 用過之後,請清洗乾淨並保持乾燥‧
     
  8. 睡房要整潔舒適
    起床後,床鋪必須鋪好,換下的衣服要整理好放回衣櫃內,地上不要有丟棄物或其他妨礙走路的物件‧衣櫥要保持通風、潔淨、整齊加上無異味‧

以上各項如能做好,您就已經成功一大半了‧祝您買賣順利‧

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